Покупка квартиры, и все, что с этим связано Опции

[Micht]

По поводу "обезопасить себя" при сделке. Даже если есть вся сумма на покупку квартиры, то нелишним будет взять тысяч 500 в банке и провести сделку по ипотеке, если есть такая возможность.

По слухам в Сбере миллион - незалоговая сумма, можно в некоторых случаях залог не оформлять. Со всеми вытекающими.

[Optimist]

А вот интересно: как банки оформляют ипотеку на квартиру, по документам продаваемую по заведому заниженной цене? Например, квартира в собственности менее 3х лет и продаётся за 1 млн по договору, а реально - за 4.

А вот интересно, как ты вернёшь свои 3 млн., если начнутся прения по сделке или появится ещё одна сторона, которая не участвовала в сделке, но теперь желает? Банк свои деньги вернёт со страховой, ты же страхуешь риск "потери права собственности" принудительно, и получатель денег по страховке банк. Можешь конечно застраховать ещё и на себя, но разница между 25 тыс страховки и 125 есть и даже в ракурсе покупки квартиры - немалая.

В случае, если перепланировка ранее не "засвечена" в БТИ. Впрочем, это нечасто встречающийся вариант. С конца девяностых до примерно середины нулевых практически все документы БТИ выдавались после выезда специалиста. Это и есть основная причина появления красных линий на поэтажках.
Есть еще другой вариант - ипотечная сделка сложнее для продавца (и риэлтора), а квартиру и так интенсивно смотрят покупатели с более простой ситуацией.

Документы БТИ выдаются без осмотра квартиры, но при ипотеке банк требует отчёт оценочной компании аккредитованной банком, и оценщик смотрит что в реале, а что в документах и указывает это в отчёте.
Но там не все перепланировки критичны для сделки, замена ванны на душевую кабину или демонтаж окна между балконом и комнатой вполне себе нормальная ситуация, не мешающая сделке.

По поводу "ипотечная сделка сложнее для продавца" - а то я смотрю сейчас полно людей, у кого столько денег просто так лежит. Если ты не бизнесмен, то у тебя нет столько денег, если бизнесмен, то у тебя нет столько свободных денег.
Поэтому если квартиру хочется продать, а не продавать, то и на сделку в Москву съездишь как миленький и справочки какие скажут пособираешь.

По слухам в Сбере миллион - незалоговая сумма, можно в некоторых случаях залог не оформлять. Со всеми вытекающими.

Ну это нужно общаться с менеджерами, можно взять тогда 1050 тысяч. По большому счёту все основные риски у банка застрахованы, кроме ликвидности объекта залога.
Но юристы всёравно в банке сидят и ДКП составить помогут себе не в убыток.

[johnny1980]

А вот интересно: как банки оформляют ипотеку на квартиру, по документам продаваемую по заведому заниженной цене? Например, квартира в собственности менее 3х лет и продаётся за 1 млн по договору, а реально - за 4.

А как вы планируете получить от банка сумму большую, чем требуется по документам? Деньги дают под залог жилья и дать 4 ляма под залог 1 ляма никто не согласится. Есть вариант заплатить налоги пополам продавцу и покупателю и указать полную стоимость в ДКП. В случае указания меньшей суммы " а остальное по расписке и пр" рискуете столкнуться с картиной: продавец под благовидной причиной расторгнет ДКП и попросит обратно квартиру в обмен на деньги, указанные в ДКП. Расписки судом как правило не рассматриваются. Далее: в случае страхового случая страховка также будет идти от суммы в ДКП. И последнее: при покупке на сумму от 2 лямов вы получаете налоговый вычет. Все, что меньше этой суммы - пролетает. Так что, ИМХО, стремлюсь к полной сумме в ДКП.

[KakTuz]

Optimist, johnny1980, при продаже квартиры от агента слышал, что каким-то образом оформляют и были потенциальные покупатели-ипотечники. Ну может, конечно лыжи не едут или месяц не тот, но у нас всё может быть...

Сообщение отредактировано KakTuz - 8.01.2014 - 21:51

[Optimist]

Если квартира в собственности менее 3-х лет, то эту собственность можно оспорить. Т.е. купил ты квартиру у чела, сделал ДКП, свидетельство о регистрации на себя, а приходит другой чел, и говорит: "тот чел, который тебе продал, купил её мошенническим способом" и через суд признаёт собственность чела, который тебе продал, незаконной. И забирает квартиру. Один с квартирой, другой с деньгами, третий с носом.

Недавно новость была, как бабушку нашли в другой области и в другой квартире, и прокуратура вернула её прежнюю квартиру ей через суд. Как раз пример из этой области.

Документы менее 3-х лет? Невариант.

[johnny1980]

от агента слышал

Чем прозрачнее сделка для вас, простого покупателя, тем проще вам потом понять, что да как. Вариантов обойти закон много, а выпутаться из этого потом самостоятельно достаточно сложно без юридической подготовки. Как ни крути - вы покупатель, вы рискуете своими средствами. Значит тупо доверяться агенту/продавцу не следует. Их задача - продать. Любой ценой. При мне агент шагами померил комнату и легко 3 квадрата приплюсовал. Потом показал бумаги и "удивился".

[SerGo]

Если квартира в собственности менее 3-х лет, то эту собственность можно оспорить.

Сорри, а если больше 3х лет разве нельзя? Особенно если детки несовершеннолетние где-то всплывут?

P.S. Женя (johnny1980), кинь плиз мобильник свой в личку, если не секрет конечно. Интересно пообщаться по квартирным вопросам.

[Optimist]

Как несовершеннолетние детки могут оспорить собственность? Они (детки) или имеют собственность, или нет. Пока они несовершеннолетние и не собственники - за них родители решают что хорошо, что плохо, в какой квартире им хорошо жить, а какую можно продать.

И если сделке 3 года, то считай срок давности прошёл. Это как с наследством - после некоторого срока новообъявленных наследник пролетает со своей долей, если он не объявился и не принял наследство - и там уже никого не волнует по какой причине он не смог объявиться.

Если есть примеры обратные, то я таких не знаю. Но я не юрист по квартирным вопросам, если есть сомнения относительно сделки, то всегда лучше проконсультироваться у нормального жилищного юриста или отказаться от сделки. Или страховаться - душевное спокойствие многого стОит.

[johnny1980]

Пока они несовершеннолетние и не собственники - за них родители решают что хорошо, что плохо, в какой квартире им хорошо жить, а какую можно продать.

И если я не ошибаюсь - там еще каким-то боком органы опеки замешаны.

[Prohozhij]

И если сделке 3 года, то считай срок давности прошёл. Это как с наследством - после некоторого срока новообъявленных наследник пролетает со своей долей, если он не объявился и не принял наследство - и там уже никого не волнует по какой причине он не смог объявиться.

Сильно оптимистично. Несовершеннолетний собственник, чьи права, по его мнению, нарушены, может оспорить сделку в течение трех лет после совершеннолетия, как понимаю. В других случаях, равно как и с наследством, суд может продлить срок исковой давности и вступления в наследство, в случае, если о нарушении прав или смерти наследодателя истец не знал (или не мог заявить о своих правах).

[SerGo]

Именно, что замешаны органы опеки и именно что "сильно оптимистично", что впрочем оправдывает ник автора. )
ИМХО - если где-то маячат прописанные или выписанные несовершеннолетние - либо слать нафиг либо требовать заключение/одобрение органов опеки. Хотя и это не 100% гарантия. Страхование титула, что по моему вылетает в дополнительный 1 килобакс в год, наверно только это спасёт. Хотя по инету гуляет история семьи, которая осталась и без хаты, и без денег, и без страховки, зато платит ипотеку до сих пор и судится со всеми...
Вообще вопрос со вторичкой - реально жопный с точки зрения покупателя. Выбирать приходится из того что есть, а не из того что хочется.

[Лехыч]

А какие в Зеленограде есть реально работающие агенства, так что бы искали квартиру, а не в базе своей общей смотрели (которая на самом деле и не общая совсем).

[Optimist]

Сильно оптимистично. Несовершеннолетний собственник, чьи права, по его мнению, нарушены, может оспорить сделку в течение трех лет после совершеннолетия, как понимаю. В других случаях, равно как и с наследством, суд может продлить срок исковой давности и вступления в наследство, в случае, если о нарушении прав или смерти наследодателя истец не знал (или не мог заявить о своих правах).

Если собственник, то там органы опеки подключаются. А если не собственник, а просто прописан, то проблем нет. Об этом я и написал.
В любом случае на момент передачи денег все прописанные должны быть выписаны, а несовершеннолетние не просто выписаны, но прописаны в другом месте, которое соответствует некоторым параметрам.

Далее, по поводу например наследства. Есть некоторый срок, который даётся на объявление наследников, которые потом должны принять наследство. Есть некоторый срок, на объявление опоздавших наследников, которые ещё могут вклиниться. И есть некоторый срок, по истечении которого новые наследники уже не могут претендовать на долю.
Примерно так же и со сделкой. Если свидетельству о регистрации права собственности менее 3-х лет, то страховая дерёт сумму в два раза больше, чем при случае "более 3-х лет" и это некоторый простейший показатель.

[KakTuz]

А какие в Зеленограде есть реально работающие агенства, так что бы искали квартиру, а не в базе своей общей смотрели (которая на самом деле и не общая совсем).

А реально работающие - это как? Ходящие с опросом по квартирам? Как я понимаю, они просто мониторят базу/обьявы и выбирают подходящие варианты, предлагают клиенту, ну а дальше по ситуации.

[johnny1980]

А какие в Зеленограде есть реально работающие агенства, так что бы искали квартиру, а не в базе своей общей смотрели (которая на самом деле и не общая совсем).

как бы реально агенство не работало - оно ищет по вашему запросу цена-качество. Но есть мелкие детали, на которые агенту пофигу, а вам покажутся неприятными. Есть пара агенств, которые показывают несколько вариантов, а потом просят дополнительную плату за дальнейший подбор, раз вы такой придирчивый. Так что реально работающий агент - это покупатель, обвешанный бумажками, телефонами и ссылками с инет-ресурсов о квартирах. Именно в этот момент розовые очки спадают и вы понимаете, что не так уж и просто выбрать жилье, имея н-юю сумму денег.
P.S. Серго, в личку кинул номер.

В любом случае на момент передачи денег все прописанные должны быть выписаны, а несовершеннолетние не просто выписаны, но прописаны в другом месте, которое соответствует некоторым параметрам.

И как бы получается, что и это должен держать в голове потенциальный покупатель, ибо потом выписанный с нарушением придет и докажет незаконность сделки.

[Optimist]

И как бы получается, что и это должен держать в голове потенциальный покупатель, ибо потом выписанный с нарушением придет и докажет незаконность сделки.

Как бы получается что придя в магазин можно купить испорченный сыр, поэтому если боишься нарваться, то покупай те сорта, которые точно знаешь, и не лезь к сырам с плесенью. Или возьми с собой спеца по сырам. Но спецы всёравно делают выбор не для себя, и даже если они говорят что разбираются в плесени, то не факт что они действительно в ней разбираются, а не просто говорят.

Поэтому лучше смотреть квартиры с хорошей прозрачной историей, с давними сроками и т.д., стараясь к минимуму свести вариант с возможным попадаловом. Но если вариант хороший, прям вообще бомба, то можно заморочиться, нанять риэлтора на сделку, сделать ментовскую проверку, поднять историю квартиры, нанять пару юристов и застраховаться по полной - обложиться соломой со всех сторон. В любом случае спать нормально сможешь только через три года =)

[KakTuz]

как бы реально агенство не работало - оно ищет по вашему запросу цена-качество. Но есть мелкие детали, на которые агенту пофигу, а вам покажутся неприятными. Есть пара агенств, которые показывают несколько вариантов, а потом просят дополнительную плату за дальнейший подбор, раз вы такой придирчивый. Так что реально работающий агент - это покупатель, обвешанный бумажками, телефонами и ссылками с инет-ресурсов о квартирах. Именно в этот момент розовые очки спадают и вы понимаете, что не так уж и просто выбрать жилье, имея н-юю сумму денег.

Ну да, подобрать квартиру - дело не простое Кстати, советую подумать о покупке "убитой" квартиры: муторно, но можно сделать весь ремонт под себя, а не переучиваться под удобства дяди Васи - бесплатный совет Подумайте, к чему привыкли вы и как это реализовано в вашей будущей квартире.
Все условия работы с агенством должны быть прописаны в договоре, но я бы посоветовал найти через знакомых хорошего частника. Если надо - могу дать контакты, девушка из Москвы моталась в Зелек на просмотры, для меня это говорит о многом.
Касаемо агенств: был я в одном зеленоградском - название писать не буду - заключаешь с ними договор на какой-то определённый срок (минимум 3 месяца, оно и понятно, поскольку квартира - не пирожок), хотя они естественно продать за этот срок не обязуются. Так же я услышал желание ездить на показы в ЮЗАО (Неликвид, привет) за отдельную плату - за что я тогда плачу коммисию (минимум 3% от цены сделки) не понятно. До кучи, если я продаю квартиру мимо них в период действия договора, то выплачиваю им около 100 тыс или даже больше штрафа. За что они берут деньги? За размещение рекламы на сайтах и в местных газетах. Как думаете, обьявление о продаже квартиры в ЮЗАО, размещённое в зеленоградской газете, имеет смысл? Вот такой подход к продаже квартир у агенств. Ещё от частников слышал про одно агенство - оно достаточно известное по Москве и Зелеку - агенты частенько начинают торги между несколькими потенциальными покупателями на одну жилплощадь.

[johnny1980]

Но если вариант хороший, прям вообще бомба, то можно заморочиться, нанять риэлтора на сделку, сделать ментовскую проверку, поднять историю квартиры, нанять пару юристов и застраховаться по полной - обложиться соломой со всех сторон. В любом случае спать нормально сможешь только через три года =)

Берется сумма на квартиру, добавляются расходы на все вышеперечисленное и получается офигенная квартира без проблем и затрат.. Любая супер-пупер квартира по доступной цене имеет проблемы, которые потом бомбой и взорвутся. Вон Ривьера - за 3.5 ляма двуху можно найти. Но свет, водоснабжение и канализация по времянке. Потому что в свое время решили, что раз Зелегоград рядом, к нему все и подведут. А Зеленограду оно оказалось не надо - своих проблем выше крыши. А Андреевка не обладает мощностями для обслуживания такого комплекса.

Ну да, подобрать квартиру - дело не простое Кстати, советую подумать о покупке "убитой" квартиры: муторно, но можно сделать весь ремонт под себя, а не переучиваться под удобства дяди Васи - бесплатный совет

Рассматривал и учитываю. Но нижние этажи не попадаются. А ушатанная квартира на 11 этаже, где и на балкон страшно выйти - спасибо. Да, цена ощутимо ниже аналогов. Но нужен компромисс.

[drum55]

а никто не связывался с покупкой квартиры, которая находится под ипотечным обременением? какие подводные камни при покупки такой квартиры.

[land]

Сделку надо проводить в том банке, который выдал кредит. Обременение снимается после регистрации перехода права по ДКП.
Другой вариант: дать продавцу денег->он погасит ипотеку и снимет обременение->далее обычная сделка